マンション購入・資金計画表とシミュレーターの違い（再質問）埼玉県内で新築マンションの購入を計画しています。
先日、非常に気に入った物件があったので営業の方に購入資金計画表を出していただき、検討材料としているのですが、同じ価格でこのような返済額シミュレーター（http://house.biglobe.ne.jp/special/sim/）で試算するとあまりにも額が違うので、いったいどのような計算方法でどちらが正しいのかを教えていただければと思います。
物件価格：2600万手数料・保証料等諸費用：160万35年ローン（ボーナス年2回10万払い）あり頭金：50万金利0.88％（変動・JAの住宅ローン）31歳夫婦2人暮らしで子供なし、現状の世帯年収は700万ですが、今後子供ができた時の事を考えて主人の年収（450万）しかないものと考えて計算しています。
上記で計算してもらったところ、不動産屋さんで出していただいた金額は月々返済額59000円弱でした。
（それに管理費が加わって月8万弱）ところが、同条件で上述のシミュレーターで計算すると月々返済額70,288円と1万円くらいの開きがあります。
もちろん購入資金計画表の方が細かいのでこちらを信じたいと思うのですが、あまりにも開きが大きく、購入を促すために都合の良い計算をしているのかなーと不安になってしまっています。
変動金利なのでずっと0.88％ということはないとは伺いましたが、上記で返済額59000円の算出結果は正しいのでしょうか？
どなたか詳しい方、お教えいただけますと幸いです。
※先ほど1度質問した際に自己資金「400万」と記載しましたが、後日両親から援助の申し出があったので後から400万に変更になったもののため、資金計画表を作成してもらった50万の時点で算出したものと比較させていただければと思います。
ボーナス払い併用の場合、最初にボーナス分で元金のうちどれくらいを返済するか、さらに毎月の返済で元金のうちどれくらいを返済するかを計算しなればなりません。
ボーナス額が決まっているのであれば、最初にボーナス分で元金のうちどれくらい返済するかを計算します。
その額は次のような式になります。
b = ボーナス返済額×(1/(1+月利)^返済回数-1) ÷ (1-(1+月利)^6)今回のケースでは次のようになります。
b=100000×(1/(1+0.0088/12)^420-1) ÷ (1-(1+0.0088/12)^6)=6,011,734ボーナス分で返済する元金は6,011,734円ということです。
この式の計算は面倒なので、www.google.co.jpの検索ボックスに上のb=の下の一行を入れて、そのままエンターキーを押せば、計算してくれます。
なお、^の記号はべき乗（るい乗）を意味しています。
ボーナス月が、毎月の返済の何回目からかにもよってくるのですが、上の計算は毎月の返済の6回目からとして計算しました。
6回目からの計算が一番簡単なのでそうしました。
次に借入額2710万円（=2600万円＋160万円−50万円）から、ボーナス分で返済する元金額を引いて、毎月の返済で返済する元金分を求めます。
2,710万円−6,011,734.1＝21,088,266円です。
これが毎月の返済によって返済される元金の額です。
これから毎月の返済額を計算します。
その額は次のような式になります。
p = 借入額×月利×(1＋月利）^返済回数÷(( 1+月利)^返済回数-1)今回のケースでは次のようになります。
p=21088266×0.0088/12×(1+0.0088/12)^420÷((1+0.0088/12)^420-1)=58,357円58,357円を毎月返済して、ボーナス月に10万円を年に二回支払い、返済期間35年（420回）でExcelでシミュレーションしたら、420回返済でほぼ借入残がゼロになりました。
不動産屋さんの計算はほぼあっていたのではないでしょうか。
頭金を50万円ではなく、400万円とすると、p=(21088266-3500000)×0.0088/12×(1+0.0088/12)^420÷((1+0.0088/12)^420-1)=48,672円となります。
上の二つの式において、頭金、ボーナス額等を変更すればいろいろと計算できます。
インターネット上のシミュレータよりちょっと面倒ですが。
ただインターネット上のサイトは、今回のようなボーナス払いや繰り上げ返済が苦手で、ぴったりと計算してくれないんですね。
知恵袋でも回答者さんがいろいろとサイトを紹介してくれますが、ちゃんと計算できるサイトはほとんど見たことがありません。
不動産屋さんはどのように計算したのでしょうかね？
ローン計算できる金融電卓でも使ったのでしょうか。
前のご質問の回答を用意している間に消えてしまいましたが、再度質問していただいて計算した甲斐がありました。
